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二手房过户,需要注意什么风险呢?

2020-08-06 20:38:45 来源:房天下 点击 评论

小A在一线城市工作,马上年面临结婚生娃的关口,新房是买不起了,打算先买个二手房过渡。但是相对于新房的交易,二手房的交易流程显然更为复杂一些,而且还面临着诸多风险,分分钟不留意就会掉坑。那么在二手房过户之前,小A都要留意哪些有可能发生的风险呢?

一、买卖房屋还正在租赁中

如果去看房的时候发现房子还在租赁中,因为根据法律的规定,承租人享有优先购买权,所以这时候如果要买的话,承租人就需出具一份"放弃同等条件下的优先购买权"书面承诺。也就是说,小A购买此类房子时,请注意一定要拿到放弃同等条件下的优先购买权书才好。

二、对房屋产权的核查,要看是否有多个产权人

在你有买房意向之前一定要对房屋产权要核实,因为根据规定,房屋买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效。下面举个例子来说明好了:

房屋登记在夫妻双方名下,但是只有夫妻一方带看并且代签名。但是在过户的过程中,由于房价上涨,出卖方反悔,夫妻二人唱双簧,以不知情起诉,要求确认合同无效,那么这时购房者你就比较麻烦了。因此,为了避免日后这些麻烦事,在签约时要确认所有产权人都在场。

另外还有一种情况,就是承租人用假证冒用身份与买方签订买卖合同。因此购房者你在买房时一定要去核查房主的真实性,别搞得最终房财两空了。

三、房屋是否已抵押

比如小A看中了一套房屋,总价80万,然而这套房子是房东通过按揭方式购买的,也就是抵押给银行了。因此要想过户得先帮助房东还清银行的贷款以解押房子或者是张女士本人想办法还清银行的贷款。

但不管是哪种方法,都建议购房者你一定要签订合同,督促卖房人解押,并在合同上明确双方的责任认定,从而避免纠纷。其实,要确认房屋有没有被抵押、查封以及冻结,是可以到房处管理登记部门查询该房屋的相关登记情况的。

四、实际交易人是否有权代理售房

小A在看房过程中也曾遇到因为房屋产权人行动不便、身处国外、工作繁忙等原因,通常会委托代理人全权处理。但是法律规定,当代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义签订的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。

因此在购买这类二手房的时候,建议要求代理人提供公证的售房委托书,并明确双方的责任。最好要求代理人出示房产证原件以及业主身份证明等等。

五、所售房屋是否为拍卖房

一般来说,拍卖房会涉及产权问题,比如能否过户问题、有无实际居住人及户口有无迁出等问题,而且还会面临物业费、水电费欠缴的情况,而这些都会由买家来承担。因此拍卖房就算便宜,也不建议购买,因为风险很大。

总之,买二手房的风险是很多的,因此就要求买卖双方在签订二手房合同之前一定谨慎再谨慎。其实,小编觉得最好的规避方法就是:一定要每一步都留有凭证以及要签好相关的协议或者合同,这样即使后面发生什么事情也可以有维权的通道。


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